התחדשות עירונית היא שם קוד להפיכת מבנה ישן ולא בטוח המכיל מספר מוגבל של דירות למבנה חדיש, מודרני, מוגן וגדול יותר המספק מענה לעשרות משפחות. ההתחדשות העירונית תורמת להוספת יחידות דיור באזורי הביקוש המרכזיים בארץ תוך שיפור איכות החיים, ביטחונם ושיפור חיי הקהילה מסביב, כל זאת בזמן שתנאי הדיור וערך הנכס משתפרים ללא היכר.

התחדשות עירונית מספקת פתרונות

בערים הצפופות של גוש דן ובעיקר בתל אביב אפשר לזהות את אותם המבנים שהזמן הותיר בהם את אותותיו, מבנים שרבים מהם הוקמו עוד פני קום המדינה או בשנים הראשונות להיווסדה, הם מאופיינים לרוב בגובה נמוך 2-4 קומות לרוב ללא מעלית ולרובם חזית הזועקת לשיפוץ וחיזוק. במקרה של חלילה רעידת אדמה משמעותית, מבנים אלו לא יעמדו בעומס ויהיו הראשונים לקרוס. באותו הזמן ממש אפשר לראות את השכונות החדשות שקמו בפרברי הערים שבהם תוכניות התחדשות עירונית שינו את פני המקום לחלוטין. את המבנים הישנים והנמוכים החליפו מגדלי דירות את המבנים הישנים ויצרו אפשרויות מגורים חדשות והתפתחות עירונית מבורכת, והמחירים באזורים אלו עלו בהתאמה.

כיצד היזמים פותרים את מצוקת הדיור במקום?

בתחילת תקופת הפרויקטים של תמ"א 38 מבנים רבים הסתפקו בהוספת דירות בודדות לכל מבנה שנבע מההליך הקצר יותר של אישורי התוכניות. הרעיון של הוספת 4-8 דירות למבנה קיים אשר בנוסף חל בו שיפוץ נרחב והתווספו שיפורים כמו ממ"ד, מרפסת ומעלית היו פתרון נח שגם שיפר את מצב הדיירים, גם נתן רווח ליזמים והכל בהליך קצר יחסית.                                                                                                                          היום המצב שונה, היזמים מעדיפים לפתור את מצוקת הדיור והקרקעות הזמינות לבניה באופן שונה, במקום להוסיף קומה או שתיים לכל היותר, המבנה נהרס מן היסוד ובמקומו מוקם מבנה גבוה יותר המכיל בתוכו עשרות דירות חדשות.

ההשפעה של הפרויקטים על אזור המגורים

ההשפעה האמיתית של ההתחדשות העירונית מוצאת ביטוי לעיתים רק לאחר שמספר פרויקטים מסתיימים. ההשפעה של מאות דירות חדשות הפונות לקהל צעיר ברובו מניעים את גלגלי העסקים באזורים הללו, עסקים קטנים וקהילתיים נהנים מהלקוחות החדשים, התשתיות עוברות שדרוג והשכונה הישנה והמוזנחת הופכת תוך מספר שנים לאזור אטרקטיבי שערך הנכסים בו עולה והאוכלוסייה הוותיקה נהנית פעמיים, גם משיפור הדיור וגם משיפור החזות הכללית וחיי הקהילה שמשתנים. היתרונות העצומים של פרויקט התחדשות עירונית מוצאים ביטוי לעיתים רק כעבו מספר שנים.

איך משכנעים את העירייה לאשר פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם?

למרות כל מה שהוזכר עד כה, רשויות רבות אנן ממהרות לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית באופן מואץ, הן מטילות עיכובים וחסמים בירוקרטיים רבים שונים והעיקריים שבהם:

• תשתיות – על היזם או הקבלן המבצע חייב להוכיח שהתשתיות הקיימות במקום, ביוב, חשמל חניה ועוד הולמים את הרצון להכפיל או לשלש את מספר הדירות בפרויקט.
• תרומה לסביבה – האם הפרויקט החדש יהיה בו על מנת לתרום לשכונה באופן כללי ?
• גיל המבנה – מבנים ישנים שנבנו עד שנות ה70 של המאה הקודמת יזכו לקידום תהליכים, מבנים משנות ה80 יתקלו בקשיים ואילו מבנים משנות ה90 לרוב יתקלו בסירוב

ככל שהבניין שלכם ישן יותר ובעל תנאים העומדם בדרישות שצוינו, או אז הסיכוי לקבלת אישור עולים משמעותית. בנוסף, קבלן, או חברת ליווי דיירים רצינית, המובילים את הפרויקט, גם להם יש משקל  רב בקבלת האישורים הסופיים.

האם זה רווחי עבור הדייר הבודד?

הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תבחן בשלב מוקדם מאד. השאלה האם להוסיף מספר דירות על מבנה קיים או לחלופין להרוס ולבנות מבנה חדש היא שאלה שיש לה תשובות ברורות בשלב אישור הפרויקט. בכל מקרה בתקופה שבה יתרחשו השיפוצים או הבנייה המחודשת, הדיירים לא מחויבים בעלות השכירות עבור הבית החלופי, ובסוף התהליך הם יזכו בדירה חדשה ולרוב גדולה יותר שהשווי שלה גדל באפן משמעותי.

קבוצת אביב

הרגולציה הקיימת היום מורכבת משתי סיבות:

1. היא קשוחה יותר מאשר בעבר.
2. היא משתנה במהירות גבוהה יחסית.

לכן במצב שכזה החשיבות של הובלת מהלכי התחדשות עירונית על ידי גוף אמין ואחראי אשר מכיר את כל המהמורות שצצות בדרך היא חשיבות גבוהה ביותר. קבוצת אביב מתמחה בהובלת תהליכי התחדשות עירונית על כל סוגיה. הצוות שלנו ילווה אתכם בתוך גלי השינויים ובהפתעות שהן מנת חלקו של כל פרויקט בסדר גודל שכזה.                                                                                                                                          החשיבות של עבודה עם חברה המכירה את נושא ההתחדשות העירונית וצברה ניסיון לאורך זמן הוא תנאי חשוב להצלחת הפרויקט כולו